Panoramica generale
Negli ultimi anni la legge ha stretto le maglie e ha reso più completa la documentazione che il venditore deve fornire all’acquirente al fine di reperire un mutuo e soprattutto al fine di perfezionare la compravendita per atto notarile.
Ha ridotto quasi a zero i rischi per l’acquirente, tuttavia ha reso davvero complessa la vita a chi vende che deve attrezzarsi per recuperare tutti i documenti necessari verificando che siano in regola.
Un errore molto comune nonchè cattiva abitudine è quella di controllare i documenti SOLO dopo aver trovato un acquirente e fatto il compromesso di vendita.
Le conseguenze possono rivelarsi assai problematiche:
Se tu che vendi casa da privato (o l’agenzia immobiliare) non ha verificato in tempo tutta la documentazione, di solito il primo ad accorgersi di qualche difformità sarà il perito della banca incaricato dall’acquirente.
Non sempre avrai i tempi per correre al riparo ma soprattutto NON tutto è sanabile e il tuo acquirente potrà anche scoprire di aver lasciato una caparra per una casa che non potrà comprare.
Gli studi legali e gli avvocati si fregano le mani, perché le problematiche legate alle compravendite sono tante e di svariata natura.
I rogiti notarili saltano o slittano di mesi e potresti rimetterci dei quattrini o, alla meglio, finirai a vivere in affitto per un pò di tempo.
A nessuno piace avere problemi, chiedere risarcimento danni o avviare una causa legale al proprietario della casa che ha scelto di comprare.
Ti consiglio di prenderti 5-10 giorni prima di iniziare a pubblicizzarla e ad attaccare il cartello vendesi sotto il portone e di capire se la tua casa può essere venduta o se occorre sistemare qualcosa.
Ecco i documenti che servono:
1. Documenti d’identità:
Partiamo dai documenti personali, che pur essendo “scontati” sono fondamentali da presentare alla stipula del rogito notarile.
Serve la carta d’identità fronte e retro e la nostra tessera sanitaria
2. Atto di Provenienza:
è il documento che attesta che tu sei davvero il proprietario dell’immobile e ne sei legittimato a vendere, è lo strumento sul quale sono riportati eventuali condizioni o convenzioni particolari che è giusto far presente al tuo acquirente.
I titoli di provenienza sono diversi dal più comune Atto di compravendita (rogito notarile) alla dichiarazione di successione, al decreto di trasferimento del tribunale all’atto di donazione (è quello che più mi ha creato problemi negli ultimi anni in quanto per motivi che ora volutamente tralascio crea difficoltà agli acquirenti in quanto moltissimi istituti di credito non concedono mutui agli acquirenti che presentano come provenienza una donazione).
3. Planimetria catastale
La Planimetria Catastale è archiviata nella banca dati online dell’Agenzia delle Entrate e può essere richiesta presso gli uffici abilitati (uffici provinciali dell’Agenzia delle Entrate oppure sportello catastale del Comune di appartenenza) o online (servizi telematici Entratel/Fisconline dell’Agenzia delle Entrate o servizio Certitel Catasto Web di Poste Italiane)
Per richiedere la Planimetria Catastale di un immobile, sono indispensabili i seguenti dati catastali:
- Comune
- foglio
- particella
- subalterno
Inoltre, per la legge sulla privacy, è obbligatorio:
- compilare la delega per richiedere la planimetria catastale
- allegare un documento d’identità in corso di validità del sottoscrittore la delega
4.Visura Catastale aggiornata
E’ un documento ufficiale rilasciato dall’Agenzia delle Entrate che contiene:
- i dati identificativi e reddituali dei beni immobili (appartamenti, ville, garage, terreni, negozi..)
- i dati anagrafici delle persone intestatarie dell’ immobile
- i dati grafici dei terreni (mappa catastale) e delle unità immobiliari urbane (planimetrie)
- atti di aggiornamento catastale.
Dal 1° luglio 2010, la visura catastale è obbligatoria in sede di stipulazione dell’atto di compravendita davanti al notaio, a pena di invalidità della procedura.
La visura catastale serve anche per conoscere la rendita catastale dell’immobile sulla quale vengono calcolate: le imposte sul reddito (come l’IRPEF) IMU (imposta municipale unica), , TASI (tassa sui servizi indivisibili) e TARI (tassa sui rifiuti) e gli aggiornamenti sui trasferimenti di proprietà.
5. APE – Attestato di Prestazione energetica
L’attestato di prestazione energetica è obbligatoria per poter effettuare la vendita (già obbligatoria solo per la pubblicità dell’immobile ed elemento essenziale della proposta d’acquisto).
E’ un documento redatto da un tecnico iscritto al CENED e che attesta l’efficienza energetica di un immobile in termini di KWH/M2A.
Più semplicemente ti dice se la tua casa è in classe A-B-C-D-E-F-G-.
6. Visura Ipotecaria
Quando si parla di visura ipotecaria si intende un particolare tipo di visura rilasciata dalla Conservatoria dei Registri Immobiliari, che consente di avere accesso ad informazioni relative alle proprietà immobiliari appartenenti ad una persona e/o società.
Semplicemente è un’attività di indagine che ha lo scopo di definire quali e quante proprietà risultano intestate ad una persona al fine di accertare l’esistenza di eventuali gravami su di esse (Pignoramente, ipoteche legali e/o giudiziarie, ipoteche volontarie, citazioni etc..)
7. Dichiarazione dell’amministratore (nei condomini)
Questo documento attesta il corretto pagamento delle spese condominiali a tuo carico.
Anche se contrattualmente non obbligatorio è sempre più richiesti dal notaio e dagli acquirenti che vogliono avere tutte le garanzie di un acquisto sicuro prima di spendere i risparmi di una vita per comprare casa.
Conclusione
Ho cercato di riassumerti, per quanto possibile i principali documenti che servono per vendere una casa.
Ogni casa e ogni trattativa sono uniche e soggette a piccole richieste differenti.
E’ sempre più importante prevenire problemi e intoppi prima di trovarsi a muso duro con il tuo acquirente.
Giusto che tu lo sappia, la verifica di tutta questa “bellissima” documentazione è uno dei servizi che svolgo per conto dei venditori (tutti i miei servizi li trovi qui).
Se vuoi una mano o semplicemente qualche consiglio scrivimi un messaggio cliccando qui sotto.
