Negli ultimi anni la legge ha stretto le maglie e ha reso più completa la documentazione che il venditore deve fornire all’acquirente al fine di reperire un mutuo e soprattutto al fine di perfezionare la compravendita per atto notarile.
Ha ridotto quasi a zero i rischi per l’acquirente, tuttavia ha reso davvero complessa la vita a chi vende che deve attrezzarsi per recuperare tutti i documenti necessari verificando che siano in regola.
Un errore molto comune nonchè cattiva abitudine è quella di controllare i documenti SOLO dopo aver trovato un acquirente e fatto il compromesso di vendita.
Le conseguenze possono rivelarsi assai problematiche:
Se tu che vendi casa da privato (o l’agenzia immobiliare) non ha verificato in tempo tutta la documentazione, di solito il primo ad accorgersi di qualche difformità sarà il perito della banca incaricato dall’acquirente.
Non sempre avrai i tempi per correre al riparo ma soprattutto NON tutto è sanabile e il tuo acquirente potrà anche scoprire di aver lasciato una caparra per una casa che non potrà comprare.
Gli studi legali e gli avvocati si fregano le mani, perché le problematiche legate alle compravendite sono tante e di svariata natura.
I rogiti notarili saltano o slittano di mesi e potresti rimetterci dei quattrini o, alla meglio, finirai a vivere in affitto per un pò di tempo.
A nessuno piace avere problemi, chiedere risarcimento danni o avviare una causa legale al proprietario della casa che ha scelto di comprare.
Ti consiglio di prenderti 5-10 giorni prima di iniziare a pubblicizzarla e ad attaccare il cartello vendesi sotto il portone e di capire se la tua casa può essere venduta o se occorre sistemare qualcosa.
Ecco i documenti che servono:
Atto di Provenienza:
è il documento che attesta che tu sei davvero il proprietario dell’immobile e ne sei legittimato a vendere, è lo strumento sul quale sono riportati eventuali condizioni o convenzioni particolari che è giusto far presente al tuo acquirente.
I titoli di provenienza sono diversi dal più comune Atto di compravendita (rogito notarile) alla dichiarazione di successione, al decreto di trasferimento del tribunale all’atto di donazione che è quello che più mi ha creato problemi negli ultimi anni in quanto per motivi che ora volutamente tralascio crea difficoltà agli acquirenti in quanto moltissimi istituti di credito non concedono mutui agli acquirenti che presentano come provenienza una donazione. (E se per sbaglio hai incassato una caparra e per questo motivo la casa non si può rogitare sai che dovrai restituire il doppio della caparra ed eventualmente risarcire il tuo acquirente???).
Regolarità Catastale e Conformità Urbanistica
La scheda catastale Si recupera al polo catastale di competenza, oggi occorre la scheda “rasterizzata” ovvero certificata del catasto…quindi la fotocopia di quella in tuo possesso dal 1990 non basta più. Inoltre va verificato che la planimetria sia perfettamente conforme allo stato di fatto dell’immobile. Ogni parete, porta interna, finestra, balcone, veranda, cantina e box devono essere riportate sulla planimetria in modo corretto. Se c’è qualcosa da sistemare è a carico tuo, ma ricorda che non sempre tutto è sanabile e volte non basta “solo” pagare il geometra e la sanzione al comune. I periti della banca incaricata dall’acquirente per fare il mutuo sono MOLTO ATTENTI.
Altro consiglio molto sentito è quello di far fare ad un professionista l’accesso agli atti presso l’ufficio tecnico del comune di competenza al fine di verificare che le concessioni edilizie e le planimetrie depositate siano corrispondenti allo stato di fatto e alla scheda catastale e che la tua casa abbia il certificato di abitabilità o agibilità.
Scoprire, solo dopo aver incassato una caparra, che la tua casa così non si può vendere non ti farà dormire di notte e ti farà perdere parecchi soldi!!!
APE – Certicazione energetica
L’attestato di prestazione energetica è obbligatoria per poter effettuare la vendita (già obbligatoria solo per la pubblicità dell’immobile ed elemento essenziale della proposta d’acquisto).
E’ un documento redatto da un tecnico iscritto al CENED e che attesta l’efficienza energetica di un immobile in termini di KWH/M2A.
Più semplicemente ti dice se la tua casa è in classe A-B-C-D-E-F-G-.
Altri documenti
Oltre a questi adempimenti obbligatori ci sono poi altri documenti che rendono più sicura e serena la compravendita e che ti suggerisco di reperire e mettere a disposizione del tuo acquirente:
- eventuali certificazioni degli impianti (elettrico-idraulico- riscaldamento). Gli immobili vengono venduti “nello stato di fatto” in cui si trovano pertanto gli impianti anche se non sono certificati non sarai tenuto ad adeguarli ma sarà a carico dell’acquirente che ben informato dei fatti lo metterà “in conto” nella sua proposta d’acquisto.
- dichiarazione dell’amministratore che attesta il corretto pagamento delle spese condominiali a tuo carico.
- ultimo verbale dell’assemblea condominiale, per verificare che non ci siano lavori straordinari in programma o che non ci siano condomini morosi, e anche questo negli ultimi anni è divenuto motivo di contese tra acquirenti e venditori.
- Documentazione Condomiale, devi sapere che se ci sono condomini che non pagano le spese, l’amministratore dovrà in primis imputare tale somme a tutti gli altri inquilini e poi con i dovuti tempi l’assemblea condominiale potrà chiedere il pignoramento della casa dell’inquilino moroso. I tempi poi delle aste giudiziarie potrebbero essere lunghe e di conseguenza il tuo acquirente per i primi 2-3 anni dovrà pagare una quota di spese condominiali maggiorata. Non gli farà di certo piacere, scoprirlo il giorno del rogito davanti al notaio o peggio ancora alla prima assemblea condominiale quando sfoggerà il suo vestito sgargiante da “nuovo proprietario”.
- Lettera della banca con i conteggi di anticipata estinzione: se hai un mutuo in corso dovrai qualche giorno prima del rogito richiedere alla tua banca il conteggio per chiudere totalmente il mutuo, questa operazione verrà effettuata contestualmente alla firma dell’atto definitivo e il notaio sarà garante dell’operazione nei confronti di acquirente, venditore e banche.
Ovviamente se sei in regola con il pagamento del mutuo non dovrai far avere questo documento in anticipo a nessuno, ma se tu fossi in ritardo con le rate o il tuo mutuo fosse congelato, sarà opportuno avvisare la banca che sarà tua intenzione mettere in vendita la tua casa, in modo da prevenire eventuali difficoltà per l’estinzione totale del mutuo.
Questi ultimi documenti anche se contrattualmente non obbligatori sono sempre più richiesti dai notai e dagli acquirenti che vogliono avere tutte le garanzie di un acquisto sicuro prima di spendere i risparmi di una vita per comprare casa.
Conclusione
Ho cercato di riassumerti, per quanto possibile i principali documenti che servono per vendere una casa.
Ogni casa e ogni trattativa sono uniche e soggette a piccole richieste differenti.
E’ sempre più importante prevenire problemi e intoppi prima di trovarsi a muso duro con il tuo acquirente.
Agli acquirenti non piace essere presi in giro, anzi, se ben informati (quello che avviene con chi lavora con me), sono anche predisposti ad aiutare un proprietario in difficoltà, a trovare una soluzione agli eventuali problemi e a cooperare nell’interesse comune alla buona riuscita della compravendita.
Giusto che tu lo sappia, la verifica di tutta questa “bellissima” documentazione è uno dei servizi che svolgo per conto dei venditori (tutti i miei servizi li trovi qui).
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