POSSO VENDERE CASA CON MUTUO IN CORSO?

Si può vendere casa con un mutuo in corso?

La risposta è SÌ, ma per farlo devi cancellare o trasferire l’ipoteca tramite delle procedure complesse che ti spiegherò nel dettaglio in questo articolo.

Come già sai, il mutuo è un finanziamento di medio-lungo termine che spesso richiede svariati anni per estinguerlo e può capitare che, durante questo lasso di tempo, le proprie esigenze cambino e sopraggiunga la necessità di lasciare l’abitazione per la quale il mutuo era stato attivato e di mettere la casa in vendita.

Partiamo col dire che la presenza di un mutuo NON è vincolante: il proprietario non ha l’obbligo di rinunciare alla vendita di una casa solo perchè ha un mutuo in corso ed a sua volta, l’istituto di credito NON esercita alcun tipo di titolarità sull’immobile acquistato e non può impedire al proprietario di venderla, se tutte le rate vengono pagate con puntualità.

Quello che la banca è chiamata a fare è gestire la pratica del finanziamento, provvedendo al trasferimento o alla chiusura del mutuo.

Come vendo casa con mutuo in corso per comprarne un'altra?

Se oltre a vendere l’immobile con mutuo in corso si desidera comprare casa, ci sono 4 strade percorribili in merito alla gestione del finanziamento:

Sostituzione di garanzia;
Accollo al compratore;
Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile;
Mutuo ponte;

Per quanto siano tutte soluzioni valide, non è detto che tu abbia i requisiti per accedervi. La possibilità di percorrere una delle quattro strade dipende dalla banca.

L’istituto di credito è chiamato a valutare con precisione la tua situazione finanziaria, perché è indispensabile che il proprietario dell’immobile abbia a disposizione il conteggio dell’estinzione del mutuo per la vendita della casa.

Quando la banca che concede il mutuo, previa verifica della condizione finanziaria del richiedente, rilascia una dichiarazione nella quale c’è scritto l’ammontare del debito residuo.

1. Sostituzione di garanzia

La sostituzione di garanzia prevede il trasferimento dell’ipoteca sul nuovo immobile acquistato.

Difatti quando si attiva un mutuo per acquistare casa, l’istituto di credito iscrive un’ipoteca sull’immobile, al fine di tutelarsi nel caso in cui le rate del finanziamento non venissero pagate e, qualora il mutuatario non paga, la banca procede con il pignoramento dell’immobile e lo mette all’asta.

È bene specificare, però, che non sempre questa strada è percorribile. È possibile che la banca non accetti di spostare l’ipoteca, ostacolando la vendita della casa.

2. Accollo del debito

In questo caso il nuovo acquirente dell’immobile su cui è stato sottoscritto il mutuo ha l’obbligo di pagare alla banca l’ammontare del debito residuo, fino alla naturale scadenza del mutuo. In parole semplici, il nuovo acquirente si sostituisce al debitore originario ed è chiamato non solo a provvedere al rimborso delle rate, ma anche a farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento.

Anche in questo caso la banca può non accettare la modalità. L’operazione di accollo può essere avviata con il consenso di entrambe le parti.

Esistono due tipologie di accollo:

Accollo cumulativo, vincola il mutuatario originario a rimborsare le rate del finanziamento nel caso in cui il nuovo acquirente non riuscisse più a provvedere al pagamento
Accollo liberatorio, libera il venditore da qualsiasi obbligo nei confronti della banca.

3. Estinzione anticipata del mutuo per vendita dell’immobile

É la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo e comprarne un’altra, ne esistono di 2 tipi:

estinzione del mutuo PRIMA del rogito: avviene quando si è in possesso della somma necessaria per estinguere il finanziamento, prima di effettuare il rogito sulla nuova casa. L’istituto di credito provvederà a cancellare l’ipoteca e rilasciare la quietanza dell’estinzione;

estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso l’estinzione del debito avviene utilizzando il denaro incassato grazie alla vendita della casa gravata da mutuo, contestualmente al rogito. Se il nuovo acquirente acquista facendo un mutuo con un’altra banca, essa estinguerà il debito residuo del mutuo del venditore. Se invece l’acquirente acquista con denari propri salda direttamente il debito del venditore con bonifico o assegno circolare alla banca (tutto questo avviene il giorno dell’atto in presenza del notaio)

4. Mutuo ponte

Anche detto mutuo cambio casa, è una tipologia di finanziamento che prevede un piano di rimborso breve (mediamente intorno ai 2 anni).

Per farla facile te lo riassumo così: ho messo casa in vendita, ne compro un’altra, chiedo un mutuo per comprare quella nuova che rimborserò entro 24 mesi grazie al denaro dell’immobile che venderò.

I requisiti fondamentali per ottenere questo tipo di mutuo sono:

l’atto di acquisto di un immobile
la dichiarazione di messa in vendita di quello di cui si risulta già intestatari

Il mutuo cambio casa è una soluzione vantaggiosa in quanto si dovranno pagare esclusivamente gli interessi, dato che il capitale sarà pagato con il denaro proveniente dalla vendita.

Chiaro è che prima di firmare un contratto di mutuo ponte, è meglio avere la sicurezza della vendita: se ci fossero dei problemi e la casa non fosse vendibile, non si riuscirà a rimborsare entro 2 anni il contratto. A quel punto le condizioni cambierebbero, rivelandosi meno vantaggiose di quelle messe in preventivo.

Quando si può vendere una casa con mutuo?

Dipende dal fatto che l’immobile sia una prima casa o meno.

Se si tratta di una seconda casa, è possibile venderla in qualsiasi momento.

Se invece si tratta di una prima casa ed è stato acquistata con il Bonus Prima Casa, la vendita non è consentita prima di 5 anni. L’alternativa è aspettare che scadano i 5 anni.

Esiste un’eccezione: se, entro un anno dalla rivendita dell’immobile acquistato tramite agevolazione, il contribuente acquista, riceve o costruisce un immobile che possiede caratteristiche simili a quello venduto e lo utilizza come prima casa, può vendere casa con mutuo prima dei 5 anni. In questo caso però perderà il diritto alle agevolazioni.

L’Agenzia delle Entrate chiederà al contribuente il pagamento delle somme non ancora versate e lo sottoporrà ad una sovrattassa del 30% sul totale delle imposte non corrisposte.

Quali documenti servono?

Conteggio estintivo preventivo, da fare prima della messa in vendita ti da l’indicazione circa la validità del rapporto costi/benefici della vendita (elemento valutativo)

Conteggio estintivo al giorno del rogito, che serve per conoscere il saldo preciso di ogni somma dovuta.

Atto Notarile : Nel caso di accollo, estinzione anticipata o sostituzione di garanzia dovrai provvedere al relativo atto con il Notaio. Solo nel caso di estinzione anticipata con applicazione della Legge 40/2007 “Bersani” la cancellazione dell’ipoteca sarà automatica e gratuita senza atto notarile previo rilascio da parte dell’Istituto di una lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca.

Copia atto di mutuo : Tienilo sempre sottomano, servirà in tutti i casi

A questi specifici dovrai aggiungere, come per ogni compravendita, tutti gli altri documenti per vendere casa.

E se la casa è cointestata?

Se la titolarità dell’immobile su cui grava il mutuo è cointestata (come marito e moglie), è indispensabile il consenso di tutte le parti coinvolte. Vale la stessa cosa se ad essere cointestato è direttamente il mutuo.