Il prezzo: il primo passo per vendere con

Partiamo dalla definizione tecnica di prezzo:

“il valore economico di un bene al quale due parti trovano un accordo per concludere una compravendita”

 

Se sbagli il prezzo, posizioni la tua casa al di sopra di quello che le persone spendono per acquistare nel tuo quartiere, favorendo la concorrenza:

gli acquirenti sceglieranno la casa di altri.

 

Molte persone pensano di partire con un prezzo alto e poi aggiustare il tiro con una politica di ribassi programmati.

 

Questo approccio farà sì che la tua casa sarà sempre fuori prezzo.

Nel pratico posizionarsi fuori mercato vuol dire esporsi al rischio di NON ricevere chiamate e creare una brutta reputazione al tuo immobile.

 

E allora andiamo insieme a vedere come si stabilisce il corretto prezzo di vendita.

Panoramica generale

Negli ultimi anni il mercato immobiliare è cambiato sotto molti aspetti.

La concorrenza che c’è tra proprietari di casa, tra le decine di case che sono proposte in vendita in un piccolo quartiere, è cresciuta moltissimo, fin tanto che la possiamo definire spietata.

Per farti un esempio, su immobiliare.it ci sono 7.376 annunci di immobili in vendita nella provincia di Sassari, 1.273 su Olbia, 982 ad Arzachena, 222 a Palau, 213 a Golfo Aranci e 199 a Loiri (dati del 17.12.2020).

Quando ho iniziato, nel 2007, ville ed appartamenti in vendita erano la metà e la richiesta era molta grazie anche al periodo d’oro che il mercato immobiliare italiano stava attraversando.

 

Ora la situazione è opposta:

Tantissimi immobili fermi (invenduti da oltre 1 anno) e poche persone con la capacità economica e requisiti per il mutuo adeguati per acquistarli.

 

La strategia per definire il prezzo è fondamentale per la buona riuscita della vendita.

"Valori giusti, affari di valore"

Cosa succede se la….

 

Valutazione è troppo alta?

Terrà lontani i potenziali acquirenti e l’immobile rimarrà invenduto per mesi sul mercato.

 

Valutazione è troppo bassa?

Svendi la tua casa e perdi denaro inutilmente

 

Valutazione è corretta?

Una volta trovato il prezzo reale, ti consiglio di mettere in vendita la tua casa ad un prezzo molto vicino al suo reale valore lasciando eventualmente solo un piccolo margine per la trattativa.

Ora passiamo al concreto, ti spiego come si valuta una casa, o meglio, come io valuto una casa da 14 anni.

Come valutare casa nel concreto

Verifica questi 2 fattori:

  1. I prezzi delle compravendite di case simili alla tua effettuate nella zona di riferimento (per esempio Olbia Zona via Barcellona), negli ultimi 3-6 mesi
  2. I prezzi delle case simili alla tua attualmente in vendita nella zona di riferimento, similari a quella da vendere


Per il primo punto, I rogiti notarili (più semplicemente le case vendute) sono pubblici e salvati in un sistema telematico. Possono essere scaricati in modo da scoprire a che prezzo sono stati effettivamente venduti altri immobili con caratteristiche simili al tuo.


Per il secondo ricerca sui portali immobiliari (immobiliare.it, idealista.it, casa.it, subito.it, Marketplace di Facebook..), Tenendo in considerazione il parametro DOM (giorni sul mercato) ovvero da quanto tempo un immobile è in vendita. Più questo dato è alto e più il prezzo è fuori mercato.



Elementi da considerare

Fatto questo considera i punti forti e deboli del tuo immobile, qui sotto ho riportato i più significativi:

  • Posizione nel Paese (periferia, centro, centro storico …)
  • L’esposizione, luminosità, vista, N° di piano (attico..)
  • La vicinanza ai servizi di zona: mezzi di trasporto, centri commerciali, parcheggi, scuole, ospedali
  • Presenza o non presenza di Giardino, Posto auto/Garage, Cortile, Veranda, Terrazzi, Solarium, Taverna, Ascensore
  • Condizioni dell’immobile (da ristrutturare, ristrutturato, pari al nuovo, moderno..)
  • Materiali pregiati, affreschi, quadri, pavimenti o pareti particolari potrebbero innalzare il prezzo di partenza
 
Basandoti su questi aspetti e comparandoli con i prezzi reali di vendita di altri appartamenti simili , potrai determinare il giusto prezzo al quale proporre il tuo appartamento o la tua villa. 

Attento alla parte emotiva!

Questo è il momento più importante ma anche il più difficile: la parte emotiva ed affettiva non contano!

Ti capisco, chiunque è legato al suo immobile e ed è convinto che sia migliore degli altri.

Chi è in cerca di casa non ragiona così: basa le sue scelte su aspetti concreti.

Quindi per essere obiettivo devi considerare il tuo appartamento un oggetto, e come tale lo devi valutare, sia in base alle sue caratteristiche positive che a quelle negative considerando anche i benefici che può portare nella vita di chi lo possiede.

Per farla breve un acquirente:

  • Non paga l’affetto che ti lega al tuo immobile
  • Non è interessato a sapere quanto lo hai pagato 

Devi farti una ragione del fatto che oggi dire “io non svendo”, non ha alcun significato. Infatti il tuo appartamento varrà esattamente quello che una persona sarà disposta a pagarti.

Se nel 2005 hai comprato un appartamento a 300.000 euro ed oggi altri appartamenti simili al tuo si vendono a 240.000 euro, non ci puoi fare nulla. O accetti la situazione o rinunci a vendere il tuo appartamento.

Ricordati questo:

  1. Non è colpa tua.
  2. Non è colpa di chi cerca casa adesso
  3. Non è colpa neanche di chi te l’ha venduta a suo tempo.
  4. Non è neanche colpa degli agenti immobiliari

Nessuna poteva immaginare che il mercato subisse una sberla tanto forte.

 

Se hai letto fin qui, presumo che tu non sia qui per perdere tempo.

Beh ti dico la verità, nemmeno a me piacere perdere tempo.

Se hai già letto la mia storia dovresti aver capito che non mi piace prendere in giro nessuno, nè tantomeno gonfiare i prezzi delle case giusto per dare un contentino al proprietario, per poi non riuscire a vendergli la casa.

 

Ora ti ho spiegato, almeno a grandi linee come valutare una casa, se invece vuoi chiedermi una mano, clicca qui!

I Vantaggi della mia valutazione

Se vuoi ottenere la mia valutazione, ti mostro i vantaggi del richiederla (ovviamente posso aiutarti solo se è una villa o appartamento vicina ad Olbia o in Costa Smeralda):

 Conoscerai il miglior prezzo che puoi guadagnare realmente vendendo casa.

 

 Riuscirai a venderla in breve tempo senza doverla svalutare

 

 Avrai numerosi potenziali acquirenti con richieste di  acquisto competitive

 

Valutare una casa richiede tempo, soprattutto se non è il tuo lavoro

Da 14 anni è il mio! Clicca qui sotto per fissare una valutazione con me!

Se invece non ti senti ancora pronto..

Se non ti senti ancora pronto ad entrare in contatto con me, oppure stai optando per vendere da privatista, scarica la mia guida su come vendere casa! 

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