Per verificare se una casa è dotata della conformità urbanistica, bisogna confrontare lo stato di fatto (come è la casa ora) con il progetto depositato negli archivi comunali.

Se l’appartamento è stato modificato/realizzato in maniera diversa rispetto al progetto presentato al comune, non è possibile rilasciare la conformità urbanistica.

Ciò vuol dire che se tu nell’ atto notarile dichiari che e’ conforme, ne sei responsabile sotto tutti i punti di vista.

Ovviamente dovrai risarcire l’ acquirente a TUE SPESE.

Mi raccomando, stai molto attento.

Anche se lo dichiari in buona fede, perchè magari la casa l’ hai comprata già cosi e sei tranquillo in quanto chi te l’ ha venduta te lo aveva tenuto nascosto, sei comunque responsabile di quello che dichiari.

Le sanzioni possono essere pesanti, variano dall’annullamento dell’atto di vendita, alla sua risoluzione per colpa del proprietario, con i conseguenti risarcimenti (spesso a 4 zeri) a favore dell’acquirente.

Non è detto che una casa regolare dal punto di vista urbanistico, lo sia anche dal punto di vista catastale, e viceversa.

“Enrica, casa mia e’ tutta a posto…. Figurati se proprio a me hanno venduto una cosa non conforme….dai, non scherziamo!”.

Devo avvertirti, visito personalmente centinaia di immobili all’anno, posso affermarti che 7 case su 10 hanno la probabilità di avere un “abuso” in casa.

Certo, magari un piccolo particolare che non hai notato.

Vuoi qualche esempio?
Ho visto una palazzina pochi giorni fa degli anni 80, dove su un lato tutte le finestre dei bagni dei vari appartamenti erano spostate di mezzo metro rispetto al disegno.

Il costruttore l’ aveva venduta cosi ai genitori dei proprietari, 40 anni fa!

Ovviamente i ragazzi in buona fede non ne sapevano nulla.

Stessa cosa con i muri interni.

Ho visitato case dove, per ampliare la sala, sono stati buttati giù i muri che la dividevano con il ripostiglio.

Così nella nuova sala, più grande di prima per carità, è nato un piccolo cavillo:

non era più abitabile per legge.

Con quelle modifiche la superficie illuminante della sala era più piccola di 1/8, non abbastanza per essere in regola.

Un anno fa circa ho visitato una casa con un piccolo lucernario aperto sul tetto.

La casa l’aveva costruita il padre degli attuali proprietari che l’hanno avuta per successione e non ne sapevano di nulla. 

Erano tranquilli prima di incontrarmi.

Tra l’ altro a livello catastale non si vedeva, e loro in buona fede, avendo tutto il resto della casa in ordine, pensavano che anche quella cosa fosse in regola.

In realtà non lo era.

Hanno passato un “periodaccio” tra controlli e sanatoria (che e’ una pratica urbanistica fatta da un geometra abilitato che mette in regola le cose che non tornano) e fortunatamente hanno trovato un acquirente che NON voleva speculare sulla loro situazione, perchè sennò sarebbe stato un problema e avrebbero dovuto abbassare il prezzo..

In realtà non ti ho detto proprio tutto:

Il VERO problema è che non tutte le cose sono sanabili. Il condono non esiste più.

• Con la sanatoria si possono regolarizzare lavori già fatti ma che non sono stati comunicati al comune.
• Con il condono invece, si potevano regolarizzare anche i lavori che non si potevano fare perchè erano contrari alle normative edilizie. 

Praticamente con il condono sistemavi anche quello che non si poteva sistemare.

Ci sono poi tutta una serie di problematiche sulla casa che riguardano ipoteche, pignoramenti, equitalia e decreti ingiuntivi, che bisogna assolutamente sapere prima di mettere la casa in vendita, di cui magari ti parlerò in un altro articolo.

Ti ho elencato solo alcuni dei casi che ci possono essere, e ti assicuro che in giro ce ne sono veramente tanti..

Purtroppo i proprietari non ne sono a conoscenza, e ancor peggio MOLTE AGENZIE IMMOBILIARI non lo dicono.

Quindi se il prossimo agente immobiliare che viene da te, non ti parla delle conformità urbanistiche e catastali, hai già capito che tipo di “fenomeno” hai davanti.

Ovviamente queste non conformità devono essere sistemate prima di procedere con l’ atto dal notaio, o a farla bene bene bene, prima di farti scrivere una proposta di acquisto dall’ acquirente, cosi da evitare qualsiasi problema.

Ricordati:

PREVENIRE E’ MEGLIO CHE SANARE.

Vuoi davvero ritrovarti in una situazione incasinata come quelle che ti ho elencato?

Con l’ acquirente che ti fa causa, l’ avvocato che ti chiede soldi… e l’ agenzia immobiliare che scappa o a finta di niente?!

Parliamoci chiaro, se ci pensi bene di chi è la colpa? 

Non è il tuo lavoro vendere case… tu sei in buona fede, e ti ritrovi nei casini perchè sei stato consigliato male da qualcuno che se ne è fregato della tua situazione urbanistica e del tuo portafogli… 

ECCO UN ELENCO DELLE FRASI CHE SONO VIETATE:

1. “non mi serve la documentazione di casa tua, siamo sempre in tempo a sistemare i fogli”

2. “intanto mettiamo la casa in pubblicità, poi se arriva una proposta di acquisto mi mandi la documentazione”

3. “stai tranquillo che tanto quando accetti la proposta ci pensa il notaio a controllare tutto!! L’ importante è ricevere un’ offerta e accettarla prima che l’ acquirente compri un’ altra casa !!”

Tutte belle parole…tanto poi nei problemi ti ci ritrovi tu.

Ti dirò di più, sono quasi sicuro che hai già incontrato agenti immobiliari che non ti hanno chiesto la documentazione COMPLETA di casa tua…vero?

Magari ti hanno chiesto solo planimetria e visura perchè tanto “bastano questi per la pubblicità”…

Se le cose stanno cosi, tanto vale che la casa o te la vendi da solo o cerchi di capire come evitare questa categoria di agenti immobiliari.

Ecco alcuni consigli che voglio darti:

1) Verifica la conformità catastale subito.

Ti bastano le planimetrie catastali (non quelle del progetto della casa). 
Fai il giro della casa per verificare che lo stato di fatto della casa è conforme a quello che e’ indicato in planimetria. 
Quindi, planimetria in mano, fai il giro di tutta la casa e guarda se i muri, finestre e porte sono nel posto giusto.

2) Come seconda cosa devi verificare la conformità urbanistica. 

Cioè, accedi ai progetti depositati in comune (se non ce li hai devi andare a prenderli in comune), e verificare nello stesso modo di prima che i progetti siano conformi a com’ è adesso la tua casa.

Mentre la non conformità catastale, di base è sanabile senza troppi problemi (basta rifare la planimetria), per quella urbanistica bisogna vedere se le normative comunali di adesso, ti permettono di cambiare la situazione a livello progettuale rispetto a quello che e’ stato effettivamente costruito o modificato.

Se ci sono delle difformità non sanabili (cioè contrarie alle normative attuali e quindi non e’ possibile modificare il progetto in comune tramite una “variante al progetto”) l’unica soluzione è cambiare lo stato di fatto, quindi  ripristinare eventuali muri che avevi abbattuto, chiudere eventuali finestre e porte che avevi aperto… e compagnia bella.

Anche perchè se il tuo acquirente chiede il mutuo, il tecnico/perito che la banca manda a controllare casa tua, gli boccia la pratica e non gli approverà  mai il mutuo).

Perchè è importante che verifichi subito le 2 conformità?

1. Dormi meglio la notte e stai più sereno
2. Eviti la risoluzione dell’atto di compravendita dal notaio
3. Eviti di versare il doppio della caparra da parte dell’ acquirente. (Esempio: Se l’ acquirente ti ha dato 30.000€ di caparra di anticipo, devi ridargliene indietro 60.000€)

Non sono stato simpatico in questo articolo, ma ricordati questo:

Una firma di troppo o un foglio che ti manca, può tranquillamente fati perdere 50.000€ .

Ma se non te la senti di rischiare da solo  …